오늘은 부동산 관련 세금 중 가장 큰 비중을 차지하는 양도소득세 신고 방법과 계산 방법에 대해 알아보자. 부동산을 소유하고 전매를 할 때 항상 발생하는 것이 양도소득세다.하지만 계산만 잘하면 이익을 볼 수 있는 것도 양도소득세니까 절약하는 방법도 함께 알아보자.
기본세율과 추가과세의 개념
양도소득세는 부동산의 종류나 보유 기간에 따라 다른 주택을 보유한 기간이 짧을수록 양도소득세율이 높아지고 주택을 보유한 기간이 길면 그만큼 세금을 내는 세율이 낮아진다.아래 표에서 볼 수 있듯이 2021.06.01~부동산 보유기간에 따른 세율이 20% 이상 상승했음을 알 수 있다.건설된 주택과 분양권 세율도 동일하게 적용되고 있음을 알 수 있는 1년 미만의 경우 모든 주택의 양도세율은 70%로 계산되는 1년 이상 2년 미만의 경우 60%이다.다만 2년 이상 보유할 경우 기본세율이 적용된다. 기본세율이란?
양도차익에 따라 세율이 최소 6%에서 최대 45%까지 양도차익금에 따라 다른 세율이 적용되니 참고해 달라, 여기서 잠깐만! 22.9.26일 비조정지역으로 해제됐지만 서울 세종 경기도 일부는 아직 조정대상지역이어서 이들 지역은 주택을 팔 때 양도세가 중과된다(조정지역 내 2주택자가 매각할 경우 양도세 중과 20%, 기본세율+20%가 추가된다.조정지역 내 3주택자가 매각한 경우 양도세 중과 30% 기본세율+30%가 추가됨) 양도소득세 계산방법을 알아보자.
양도소득세 = (과세표준금액*과표구간세율) – 누진공제액
예) 2년 이상 보유한 시내판매금액 – 내가산금액 = 양도차익(과세표준금액) 양도차익 – 누진공제(2년 이상 보유시 적용) – 중개수수료 – 기본공제(연간 한번 사용가능) 양도차익 합계 * 과표구간세율 = 양도소득세
2038세대 지금 집 사도 돼요?발췌양도소득세 비과세양도소득세는 조정지역과 비조정지역으로 나눠 비과세로 계산돼 세금을 낼 필요가 없는 이런 경우 다조정지역에서 1가구 1주택 소유 2년 이상 거주+보유=양도소득세 비과세에 해당한다. 비조정지역에서 1가구 1주택 소유 2년 이상 보유=거주요건 없이 보유하는 것만으로도 양도소득세 비과세에 해당한다(다만 집값이 9억원 미만인 경우에 해당). 9억원 초과시 초과부분 양도세 부과)2038세대 지금 집 사도 돼요?발췌2038세대 지금 집 사도 돼요?발췌예를 들어 9억원짜리 아파트를 사서 12억원에 팔았다고 가정하고 양도소득세를 계산해 보자.2038세대 지금 집 사도 돼요?발췌12억 9억을 뺀 경우 3억원의 양도 차익이 발생한(비용이 공제되는 부분이 있지만 이 부분은 생략하고 설명한다). 그럼 3억원은 전체 매매 가격인 12억 몇%의 비중을 차지할까.3억 12억을 나누면 25%이다 이렇게 양도 차익은 3억원이지만 그 중 9억원을 넘어선 25%에 대해서만 세금이 부과되는 것이다.그럼 3억 25%를 감안하면 얼마가 되니? 7500만원이 나온다. 여기서 7500만원이 세금으로 되는 것이 아니라 7500만원의 과표 세율을 확인하는 것이다.7500만원의 과세 표준액의 세율은 24%이다.7500*24%-누진 공제액(522만원)=양도 소득세 신고 금액(1278만원)이다.여기서(기본 공제 250만원도 추가로 받을 수 있지만 그것을 1년에 1회씩 쓰기에서 해당되는 사람과 해당하지 않는 사람이 있어서 생략하는)세금을 줄이는 방법 장기 보유 특별 공제시간이 흐를수록 집값은 상승하기 마련이다. 이런 부분에서 1주택자가 내 집 마련으로 거주하면서 장기 거주를 할 경우 어떻게 양소소득세로 계산되는지 살펴보자.1주택자가 조정지역에서 3년 이상 장기보유하거나 거주 시 아래와 같이 과세표준세율로 추가세율이 적용된다(2주택 이상도 아래와 같이 적용되오니 참고하시기 바란다).2038세대 지금 집 사도 돼요?발췌예를 들어 앞과 같은 사례로 12억원에 주택을 구입해 9억원에 양도하는 시점이 3년이라면 1주택자가 보유할 때 장기보유특별공제를 12% 적용받을 수 있고 보유+거주를 한 경우 추가 12%를 받아 24%를 받을 수 있다.2038세대 지금 집 사도 돼요?발췌꼭 기억해야 할 점 1주택자가 2년 이상 집을 보유하거나 거주한다고 모두 비과세되는 것은 아니라는 점, 9억원을 초과하면 초과 양도차익에 대해 세금이 발생한다는 점, 장기보유 및 거주를 하면 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 점, 그래도 어렵다면 요즘은 양도소득세 계산기 앱도 있으니 활용해도 좋을 것 같다.꼭 기억해야 할 점 1주택자가 2년 이상 집을 보유하거나 거주한다고 모두 비과세되는 것은 아니라는 점, 9억원을 초과하면 초과 양도차익에 대해 세금이 발생한다는 점, 장기보유 및 거주를 하면 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 점, 그래도 어렵다면 요즘은 양도소득세 계산기 앱도 있으니 활용해도 좋을 것 같다.